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El Gobierno extenderá la prórroga obligatoria de contratos de alquiler hasta el final del estado de alarma

El Consejo de Ministros aprobará este martes un decreto ley que también amplía hasta mayo las moratorias del pago de rentas.

El Gobierno prevé aprobar este martes una extensión de algunas de las medidas especiales sobre los alquileres que están vigentes desde el pasado marzo. Concretamente, el Consejo de Ministros dará luz verde a un real decreto ley que ampliará las prórrogas obligatorias de seis meses para los contratos que vencen durante la pandemia y también las moratorias de pago a las que pueden acogerse determinados inquilinos. Actualmente ambas medidas estaban vigentes hasta el 31 de enero y la intención del Ejecutivo es prorrogarlas hasta la finalización del actual estado de alarma, que está prevista para el próximo 9 de mayo.

El real decreto modificará así otro que se aprobó el 31 de marzo de 2020, en el que se han legislado la mayoría de cambios en la normativa arrendaticia durante la pandemia. En aquella norma, en el contexto del primer estado de alarma y el confinamiento, el Ejecutivo decidió que los inquilinos cuyos contratos de alquiler fueran a expirar podrían solicitar una prórroga de hasta seis meses al propietario de la vivienda, que debería aceptarla forzosamente. Inicialmente se contemplaba la medida hasta agosto, pero luego se fue prolongando hasta finales de este mes. El Gobierno se dispone ahora a una nueva extensión en el último Consejo de Ministros previsto antes de fecha actual de expiración.

La norma no contempla que se pueda pedir más de una prórroga y, por tanto, el cambio en principio no afecta a aquellos inquilinos que ya se hayan acogido a la medida. Lo que sí hará es permitir a aquellos arrendatarios cuyos contratos finalizan entre el 1 de febrero y el 9 de mayo (fecha teórica en que acaba el estado de alarma) pedir una prórroga de seis meses al propietario del inmueble. Este está obligado a aceptarla sin modificar en el plazo en que se prolonga el contrato (lo que también se negocia, con un límite máximo de seis meses) las condiciones del mismo. Es decir, que el precio de la renta no puede subirse, salvo que el periodo coincida con una actualización de precio recogida en el contrato (normalmente, las rentas se revisan anualmente conforme al IPC, que el año pasado acabó en negativo).

Lo mismo sucederá con las moratorias sobre la renta. También en el decreto de marzo, el Gobierno señaló que los inquilinos vulnerables a causa de la pandemia podían pedir un alivio en el pago de los alquileres. Cuando el arrendador es un gran propietario (definido como aquel con más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida) o una entidad pública de vivienda está obligado a aceptar esa petición. En ese caso, es el propietario quien elige entre dos posibilidades: la primera es aplicar una rebaja temporal de rentas del 50% y la segunda, dejar de percibir temporalmente la renta y prorratearla en recibos posteriores hasta recuperar el importe total.

Máximo de cuatro meses

En ambos casos el límite en el que puede aplicarse la quita o el aplazamiento de renta es de cuatro meses y, de nuevo, no se contempla pedirlo más de una vez. Es decir, que la modificación de este martes solo afectará a aquellos inquilinos que previamente no se hayan acogido a la medida, siempre que cumplan además con los requisitos económicos que señala la norma. Esta, que inicialmente se aprobó hasta principios julio de 2020, también se fue extendiendo posteriormente de manera que caducaba el próximo 31 de enero. El Consejo de Ministros lo impedirá, prolongando su vigencia hasta mayo.

La modificación de este martes, según indica una fuente del Ejecutivo, en principio solo afectará a la fecha de expiración de ambas medidas. Se mantendrán por tanto las condiciones para acogerse a las mismas. En el caso de las prórrogas de los contratos, las puede pedir cualquier inquilino cuyo contrato de alquiler expire en el plazo que contempla la ley, siempre que no se haya llegado previamente a otro tipo de acuerdo con el arrendador. Quedan excluidos también los supuestos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos para que un propietario recupere la posesión del inmueble porque la necesite para sí mismo o familiares de primer grado.

Condiciones para pedir la moratoria

En el caso de las moratorias de rentas, además de que no puede haber un acuerdo previo en otro sentido, el inquilino debe cumplir una serie de requisitos económicos. Estos son los que la ley define para personas en situación de vulnerabilidad económica a causa de la covid. Básicamente, los solicitantes deben haber visto reducidos sus ingresos desde el inicio de la pandemia (por quedar desempleado, en ERTE, haber reducido la jornada para cuidar de otras personas o situaciones análogas) de manera que la unidad familiar no supere tres veces el Iprem (el indicador público de renta de efectos múltiples, cuya unidad equivale en este 2021 a 564,9 euros mensuales). A esta cantidad se aplica algún coeficiente corrector para hogares que tienen personas al cargo y en algunos supuestos de dependencia o personas con discapacidad. Además, hay que cumplir con un segundo requisito: que la renta mensual y el pago de los gastos y suministros básicos de la vivienda superen el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

El Real Decreto-ley 11/2020, con fecha del pasado 31 de marzo, es el que el Gobierno ha empleado para, entre otras cuestiones, aprobar medidas especiales sobre alquileres durante la pandemia. Por ello se ha ido modificando en sucesivas ocasiones, normalmente para ampliar los plazos de vigencia aunque en ocasiones también para introducir novedades importantes. Es la norma en la que, por ejemplo, se regularon los créditos con aval del ICO para inquilinos (cuyo desarrollo depende de una orden ministerial que ya prorrogó su vigencia hasta el próximo 31 de mayo) o se prohibieron determinados desahucios.

Solo para esta última cuestión, por ejemplo, el Ejecutivo ha modificado en dos ocasiones la norma en el último mes. La primera, en diciembre, para ampliar los supuestos en los que se prohíbe desahuciar a colectivos vulnerables (inicialmente era solo para inquilinos en condiciones análogas a las que permiten solicitar las moratorias de renta). La segunda, recientemente y con fuerte oposición del sector inmobiliario, para introducir un matiz que refuerza la imposibilidad de desalojar a determinados colectivos vulnerables incluso en el supuesto en que estén ocupando ilegalmente el inmueble de un gran propietario.